Derattizzazione Condominio a Roma: La Guida Definitiva 2025 su Obblighi (Art. 1130 c.c.) e Responsabilità dell'Amministratore

💡 Sì, la derattizzazione preventiva è un obbligo per i condomini a Roma. Non deriva da un'ordinanza specifica sui roditori (l'Ordinanza 62/2025 riguarda solo le zanzare), ma è un dovere legale dell'amministratore secondo l'Art. 1130 del Codice Civile, che impone di compiere "atti conservativi" per le parti comuni. L'amministratore risponde civilmente e penalmente per i danni causati dall'omissione. L'affidamento del servizio è obbligatorio a ditte certificate (Legge 82/94).

La gestione di un condominio a Roma comporta sfide quotidiane, ma poche sono stressanti come un'infestazione di topi o ratti. Che si tratti di garage, cantine, locali spazzatura o giardini, la presenza di roditori non è solo un problema di igiene: è una questione legale che chiama in causa direttamente la responsabilità dell'amministratore.

Molti amministratori si chiedono: l'intervento è obbligatorio? Chi paga? Come sono tutelato legalmente?

Se sei un amministratore di condominio a Roma e vuoi una panoramica completa su tutti i tuoi obblighi normativi (spurghi, rifiuti, sicurezza), consulta la nostra Guida Definitiva per Amministratori di Condominio a Roma e Lazio.

In questa guida, noi di Global Service Ambiente (GSA), partner certificato per la gestione ambientale di centinaia di condomini, facciamo chiarezza definitiva sugli obblighi normativi aggiornati al 2025, le responsabilità reali, i costi e le procedure corrette.

La derattizzazione è manutenzione ordinaria? Cosa dice davvero la Normativa

Sì, e la risposta deriva da tre fonti normative complementari che ogni amministratore di condominio a Roma deve conoscere.

1. Codice Civile - Art. 1130: Responsabilità Diretta dell'Amministratore

Il pilastro normativo è l'articolo 1130 del Codice Civile (come riformato dalla Legge 220/2012), che impone all'amministratore di:

● Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni" (comma 1, n.3)

● Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" (comma 1, n.4)

La giurisprudenza consolidata (tra cui Cassazione, Tribunale di Roma, Tribunale di Palermo) ha stabilito che prevenire infestazioni di roditori nelle parti comuni (garage, cantine, cortili, locali tecnici, colonne de scarico) rientra negli atti conservativi obbligatori e nella manutenzione ordinaria preventiva. Non si tratta quindi di un intervento "facoltativo" da deliberare in assemblea: è un dovere legale dell'amministratore.

2. Legge 82/1994 e DM 274/1997: Obbligo di Affidarsi a Professionisti Certificati

La Legge 25 gennaio 1994 n. 82 "Disciplina delle attività di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione" non impone direttamente ai condomini l'obbligo di derattizzare, ma stabilisce i requisiti obbligatori delle imprese che eseguono questi servizi.

Secondo questa normativa e il successivo DM 274/1997, le ditte di derattizzazione devono possedere:

✅ Iscrizione alla Camera di Commercio con codice ATECO specifico

✅ Responsabile Tecnico qualificato per la gestione di prodotti biocidi

✅ Certificazioni di qualità (ISO 9001, 14001, 45001)

✅ Autorizzazione all'uso di prodotti biocidi autorizzati dal Ministero della Salute

Per l'amministratore, questo significa: affidarsi a un "tuttofare" o a un'impresa non certificata espone a responsabilità dirette in caso di utilizzo di prodotti pericolosi, mancata efficacia dell'intervento, o danni a persone e animali. Scegliere una ditta certificata come Global Service Ambiente (GSA) (ISO 9001, 14001, 45001) non è un plus: è l'unico modo legale per adempiere correttamente all'obbligo.

3. Regolamenti Comunali e ASL: Controlli e Sanzioni

Sebbene il Comune di Roma non abbia al momento (ottobre 2025) un'ordinanza sindacale specifica sulla derattizzazione obbligatoria (l'Ordinanza n.62/2025 riguarda solo le zanzare), il Regolamento Comunale d'Igiene e le ASL locali possono:

●       Effettuare ispezioni igienico-sanitarie su segnalazione.

●       Ordinare interventi obbligatori in caso di infestazioni conclamate.

●       Applicare sanzioni amministrative per mancata manutenzione igienica.

●       In casi gravi, coinvolgere l'amministratore per responsabilità civile e penale se l'omissione causa danni a terzi.

In sintesi: Anche senza una specifica ordinanza comunale sui roditori, la combinazione di Art. 1130 c.c. + normativa imprese certificate (L. 82/94) + potere sanzionatorio ASL rende la derattizzazione un obbligo non negoziabile per l'amministratore di condominio a Roma.

La Responsabilità dell'Amministratore: Civile, Penale e Amministrativa (Corretto 2025)

Le conseguenze legali per l'amministratore che omette la derattizzazione sono serie e articolate su tre livelli:

1.     Responsabilità Civile: L'amministratore risponde personalmente dei danni materiali (es. cavi auto rosicchiati ) e sanitari subiti dai condomini o da terzi a causa dell'infestazione (Art. 2043 c.c.). Può essere chiamato a risarcire danni economici, medici e morali.

2.     Responsabilità Penale: In casi gravi (es. propagazione malattie infettive veicolate dai roditori, incuria che causa lesioni), può configurarsi omissione di atti d'ufficio (Art. 328 c.p.) o lesioni colpose (Art. 590 c.p.).

3.     Sanzioni ASL: Le Aziende Sanitarie Locali possono emettere ordinanze di intervento obbligatorio e applicare sanzioni amministrative variabili in base alla gravità dell'infestazione e al ritardo nell'intervento. (Nota: Il riferimento generico a "sanzioni fino a €5.000" è stato rimosso in quanto non specificamente previsto dalla normativa attuale per questo caso).

Documentare regolarmente gli interventi di derattizzazione affidati a ditte certificate è quindi l'unica tutela legale per l'amministratore.

Derattizzazione: Serve la Delibera dell'Assemblea Condominiale?

La risposta dipende dal tipo di intervento e dall'urgenza:

●       Intervento Preventivo Programmato (Manutenzione Ordinaria):

Se l'amministratore ha inserito la derattizzazione nel preventivo annuale approvato dall'assemblea, può procedere autonomamente alla stipula del contratto con la ditta certificata. Rientra nelle "spese ordinarie" (Art. 1130 c.c., n.3), quindi non serve una delibera specifica per ogni singolo intervento annuale. (Maggioranza per approvazione preventivo: In seconda convocazione, maggioranza semplice - 1/3 partecipanti e 333,34 millesimi Art. 1136 c.c.).

●       Intervento Straordinario Urgente:

Se si verifica un'infestazione improvvisa e conclamata, l'amministratore deve agire immediatamente anche senza delibera preventiva, in base all'Art. 1135 c.c. comma 2: "L'amministratore può compiere di propria iniziativa gli atti conservativi urgenti". Dovrà poi riferire all'assemblea nella prima riunione successiva per ratificare le spese.

●       Intervento Straordinario Non Urgente:

Per interventi complessi (es. bonifica strutturale post-infestazione), serve delibera assembleare con maggioranza qualificata (metà intervenuti e 500 millesimi - Art. 1136 c.c. comma 4).

Consiglio: Inserire sempre nel preventivo annuale una voce "derattizzazione e pest control preventivo" con budget dedicato evita assemblee straordinarie.

Topi in Condominio, Chi Paga? Ripartizione Spese e Normativa Locazioni (L. 392/78)

La spesa per la derattizzazione delle parti comuni (manutenzione ordinaria) va ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà (Art. 1123 Codice Civile).

Ma chi paga tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore)? La Legge 392/1978 (Art. 9) è chiara:

●       Derattizzazione Preventiva Annuale (Manutenzione Ordinaria): È a carico dell'inquilino (conduttore), in quanto rientra negli oneri accessori.

●       Derattizzazione Straordinaria Urgente: Se l'intervento è dovuto a cause non imputabili all'inquilino (es. vetustà impianto fognario), è a carico del proprietario (locatore).

Casi Studio: I Rischi Concreti della Mancata Derattizzazione a Roma

Le responsabilità non sono teoria. A Roma, le sanzioni e le cause legali sono reali.

●       Caso Studio 1: Sanzione ASL (Municipio II, 2024) Un amministratore nel quartiere Parioli è stato sanzionato con verbale ASL. Causa: reiterata mancata sanificazione e derattizzazione del locale rifiuti. La ASL ha imposto l'intervento immediato, addebitando la sanzione all'amministratore per mancato adempimento degli atti conservativi.

●       Caso Studio 2: Danni a Terzi (Tribunale di Roma, 2023) Un ristorante al piano terra in zona Prati ha fatto causa al condominio per danni da infestazione di ratti provenienti dalle cantine. Il Giudice ha condannato il condominio a un risarcimento di oltre €15.000, rivalendosi poi sull'amministratore che non aveva mai attivato un piano di monitoraggio.

Derattizzazione vs. Disinfestazione: Differenze Normative per l'Amministratore

Spesso i termini si confondono, ma per la legge (e il bilancio) sono distinti. Il DM 274/1997 chiarisce:

1.     Derattizzazione: Controllo specifico di roditori (topi e ratti).

2.     Disinfestazione: Eliminazione di artropodi e insetti (blatte, zanzare, formiche, cimici).

L'amministratore deve prevedere piani per entrambe. Un locale rifiuti non derattizzato attira roditori; se non disinfestato, attira blatte (un servizio che copriamo con la nostra disinfestazione blatte e scarafaggi a Roma). Global Service Ambiente (GSA) gestisce entrambi i servizi con piani integrati.

Piano Annuale di Derattizzazione: Il Template GSA per l'Amministratore

Un piano proattivo è la migliore tutela legale ed economica. Ecco un template standard per Roma:

●       Gennaio/Febbraio (Pianificazione): Sopralluogo tecnico GSA (gratuito). Presentazione "Piano Monitoraggio Annuale" e preventivo. Approvazione in bilancio.

●       Marzo (Primo Intervento): Installazione/Controllo erogatori. Primo carico esca e mappatura. Rilascio report.

●       Giugno (Secondo Monitoraggio): Controllo consumo esche. Verifica nuove tane. Rilascio report.

●       Settembre (Terzo Monitoraggio): Intervento pre-autunnale. Sostituzione esche. Rilascio report.

●       Dicembre (Quarto Monitoraggio): Controllo finale. Verifica sigillature e report annuale per assemblea.

L'Obbligo di Scegliere una Ditta Certificata (Legge 82/1994)

Come chiarito, la Legge 82/1994 e il DM 274/1997 impongono requisiti stringenti alle ditte che eseguono derattizzazione. Affidarsi a un'azienda non qualificata equivale a non aver fatto l'intervento.

Una ditta derattizzazione certificata a Roma come Global Service Ambiente (GSA) deve possedere:

1.     Iscrizione CCIAA con codice ATECO specifico.

2.     Responsabile Tecnico qualificato.

3.     Certificazioni ISO (GSA ha 9001, 14001, 45001).

Scegliere un partner certificato Global Service Ambiente (GSA) per il tuo servizio di derattizzazione a Roma significa garanzia di efficacia, sicurezza e documentazione legale valida.

Il Protocollo Global Service Ambiente GSA: Oltre la Semplice Derattizzazione per Condomini a Roma e Lazio

Per un amministratore condominio, la derattizzazione a Roma deve essere un servizio "chiavi in mano".

Fase 1: Sopralluogo e Mappatura Aree Critiche: Analisi gratuita delle aree comuni (garage, cantine, locali rifiuti). Identificazione punti critici e vie d'accesso.

Fase 2: Intervento Rapido e Posizionamento Erogatori di Sicurezza: Posizionamento strategico di erogatori professionali chiusi a chiave, sicuri per bambini e animali.

Fase 3: Rilascio Documentazione Ufficiale: Reportistica completa ad ogni intervento (planimetria, report, schede sicurezza), pronta per l'assemblea e i controlli.

Domande Frequenti (FAQ) su Derattizzazione e Condomini

La derattizzazione è obbligatoria tutti gli anni a Roma?

Sì. Sebbene il Comune di Roma non abbia un'ordinanza sindacale specifica sulla derattizzazione (l'Ordinanza 62/2025 riguarda solo le zanzare), la derattizzazione è obbligatoria per legge come atto conservativo secondo l'Art. 1130 del Codice Civile. La giurisprudenza italiana ha stabilito che l'amministratore deve organizzare monitoraggi preventivi periodici (solitamente 2-4 volte l'anno) per evitare infestazioni. In caso di infestazione conclamata, l'ASL può ordinare interventi immediati e sanzionare l'amministratore inadempiente.

Le esche sono pericolose per i cani e i gatti del condominio?

No, se l'intervento è eseguito da professionisti certificati. Global Service Ambiente (GSA) utilizza esclusivamente erogatori di sicurezza certificati, chiusi a chiave e fissati, che impediscono a qualsiasi animale non-target di raggiungere l'esca.

Quanto costa una derattizzazione condominiale a Roma?

R3: Il costo della derattizzazione a Roma dipende dalle dimensioni delle aree comuni e dal numero di postazioni.  Global Service Ambiente (GSA) offre sempre un sopralluogo tecnico gratuito per fornire un preventivo su misura, trasparente e senza sorprese.

L'amministratore può essere multato personalmente per mancata derattizzazione?

Sì. L'amministratore risponde civilmente per i danni causati a terzi e penalmente nei casi più gravi. Le ASL possono inoltre emettere sanzioni amministrative. La responsabilità ricade su di lui se non ha organizzato la derattizzazione preventiva. Conservare tutta la documentazione è fondamentale.

Quanto dura un intervento di derattizzazione in condominio?

Un sopralluogo iniziale richiede circa 1 ora. L'installazione delle postazioni mezza giornata per condomini medi. I monitoraggi periodici 1-2 ore ogni trimestre.  Global Service Ambiente (GSA) fornisce la reportistica entro 48 ore.

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